Het belang van juiste data

De grootste groep opdrachtgevers voor TBVA bestaat uit woningcorporaties. Voor deze woningcorporaties doet TBVA het projectmanagement van nieuwbouw- en renovatie-/groot onderhoudsprojecten. Vanuit het projectmatig denken is het verschil tussen een nieuwbouw- en renovatieproject kleiner dan het in eerste instantie lijkt. Het verschil zit met name in de uitgangspunten. De data waarop de uitgangspunten worden gebaseerd is voor elk van groot belang!

Bij een project is het belangrijk om vooraf kennis op te doen over de bestaande situatie. Zo wordt duidelijk wat het beginpunt is en van waaruit je gaat werken. Met de opgedane kennis kun je bepalen hoe je de doelstellingen gaat realiseren. Zo is het bij een nieuwbouwproject van belang voldoende kennis te hebben van de grond waarop (en waarin) je gaat bouwen. Denk daarbij aan draagkracht en verontreinigingen. Bij renovatie moet je de gehele bestaande woning in kaart brengen, dit is immers je “bouwplek”.

Kennis van de bestaande woningen dient beschikbaar te zijn. Bij een renovatieproject is er al gauw sprake van woningen van 50 jaar of ouder. Deze woningen kunnen in de loop der jaren meermaals gemuteerd zijn, waarbij er aanpassingen zijn gedaan. Daarnaast kan het zijn dat de woningen van de woningcorporaties door bewoners zelf zijn aangepast. Deze ‘zelf aangebrachte voorzieningen’ (ZAV’s) zijn soms overgenomen en in eigendom.

Zonder volledige data zullen de uitgangspunten van een renovatieproject op aannames gebaseerd worden, met alle risico’s van dien. Elke afwijking van de uitgangspunten zal kostenconsequenties met zich meebrengen, maar waarschijnlijk ook gevolgen hebben voor de planning.

Hieronder enkele voorbeelden in het belang van goede data:

  • In het kader van de verduurzamingsopgave is het van belang om de juiste informatie te hebben over de schil van de woning. Is de gevel voorzien van een spouwmuur, is deze ooit al eens voorzien van isolatie en zo ja, in welke kwalitatieve staat is de spouwisolatie? Wat voor beglazing zit er in de kozijnen? Hoe is het gesteld met de kierdichting?
  • De wetgeving waarin bepaald wordt dat het bezit van de corporatie asbestvrij moet zijn, is uitgesteld. Woningcorporaties kunnen voor zichzelf evenwel tot doel gesteld hebben, vanuit het perspectief van veiligheid en gezondheid, dat zij hun bezit op korte termijn volledig vrij van asbesthoudende producten willen hebben. In geval van een renovatie is het verplicht om een inventarisatie uit te voeren. Het door Rijkswaterstaat opgezette LAVS (Landelijk Asbest Volg Systeem) biedt duidelijkheid over de sindsdien uitgevoerde werkzaamheden, maar niet over wat er daarvoor is gedaan. In dat geval zal de aanwezigheid van asbest vanuit een eigen database aangetoond moeten worden. Dit is vooral van belang omdat de aanwezigheid van asbest anders vaak alleen aangetoond kan worden door destructief onderzoek met de daarbij behorende extra kosten en overlast;
  • De gebruikelijke onderhoudswerkzaamheden aan keukens, badkamers, toiletten en cv-ketels. Hier wordt meestal een leeftijd aan gekoppeld wanneer deze voor vervanging in aanmerking komen. De registratie hiervan is dan van belang voor het bepalen in welk jaar hiervoor geld gereserveerd moet worden in de begroting. Dit naast de vraag of de bewoners überhaupt zitten te wachten op een nieuwe badkamer of keuken.

Wanneer er bij de woningcorporatie onvoldoende gegevens zijn te achterhalen, kan ervoor gekozen worden om vooraf door middel van opnamen en onderzoeken achter de gewenste informatie te komen. Aangezien er meestal sprake is van een bewoonde woning, en er dus afspraken gemaakt moeten worden voor een bezoek, is dit een tijdrovende klus.

Pas als de gewenste data op tafel ligt kun je, per woning, bepalen welke werkzaamheden er nodig zijn om te voldoen aan de doelstellingen zonder dat er grote risico’s boven het project hangen.

Wanneer er werkzaamheden in een woning worden afgerond, zal de juiste informatie in het systeem gearchiveerd moeten worden. Dit geldt voor grote projecten, maar ook voor werkzaamheden bij een enkele woning als gevolg van mutatie of onderhoud. Op basis van deze informatie kunnen medewerkers van andere afdelingen zien in hoeverre er bijvoorbeeld sprake moet zijn van aanpassing van huurprijzen. Ook is zo inzichtelijk of er garantie op bepaalde onderdelen van de woning zit. Daarnaast is de juiste informatie dan beschikbaar voor een eventuele toekomstige renovatie van de woning.

TBVA heeft de afgelopen jaren ruime en veelzijdige ervaring opgedaan. Wanneer u bovenstaande herkent of vragen heeft, bel ons dan voor een vrijblijvend gesprek. Wij vertellen u graag hoe wij u hierbij kunnen helpen. Of dit het volledige projectmanagent is, het toezicht of het verzamelen van de gewenste data. Wij helpen u graag bij het verbeteren van het woningbezit met een hoge huurderstevredenheid met grip op de kosten en tijd.